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國新觀點| 邁入萬億時代的產業地產，路在何方？

日期：2020-04-15 16:25:00 | 來源：

文｜朱蓉蓉，國新未來科學技術研究院研究員

受國內外復雜形勢及突發疫情等因素影響，我國經濟下行壓力進一步加大，地方政府對產業發展的訴求更加迫切。同時，面對“房住不炒”的主基調以及高昂的土地、融資成本等挑戰，以產城融合為特色的產業地產受到多方關注。產業地產的內涵及發展歷程是什么？產業地產企業運營模式有哪些？行業發展趨勢如何？為了厘清這些問題，國新未來科學技術研究院展開了相關研究。

內涵：

實現區域“產、城、人”有效聚合和可持續發展

產業地產是以產業為內核、地產為載體，通過政府、企業、運營商和參與者開展與生產、生活相關的一系列經濟和社會活動的要素融合體，實現區域“產、城、人”的有效聚合和可持續發展。

傳統產業地產VS現代產業地產

資料來源：國新未來科學技術研究院《2019年中國產業地產總結及2020年展望》

階段：

伴隨40年兩化進程，產業地產歷經五個發展階段

從1979年我國第一個產業園區-蛇口工業區成立以來，我國產業地產的發展可分為以下五個階段：一是改革開放初期的起步階段，主要包括工業園區、出口特區的設立；二是工業化、城鎮化快速發展時期的探索推廣階段，包括我國加入WTO前后的兩代園區；三是穩步推進時期的整頓階段，以國務院發布《關于暫停審批各類開發區的緊急通知》為標志；四是轉型升級階段，民營資本助力產業地產從地域屬性向企業屬性轉變，隨后提出“產城融合”的理念；五是供給側結構性改革時期的多元融合階段，包括市場參與主體的融合、產城人融合等。

我國產業地產的發展階段

資料來源：國新未來科學技術研究院《2019年中國產業地產總結及2020年展望》

模式：

五類產業地產運營模式

產業地產的開發和演進均離不開政府、運營商、進駐企業這三大主體，現代產業地產將傳統的政府-企業二元對抗博弈結構轉變成“政府-企業-運營商”三元協調穩定結構。

產業地產主要有土地開發及增值、物業租售、物業經營、資產融資和政府補償五個盈利點。在此基礎上，各產業地產企業形成五種主要的運營模式，這些模式各有千秋，但也存在一些劣勢，如開發經營周期長、資本方退出難等。

產業地產主要運營模式

資料來源：賽迪顧問《2019中國產業地產報告：企業業務模式與創新實踐白皮書》、華夏幸福《產業地產商業模式與市場分析》，國新未來科學技術研究院綜合整理

2019年總結：

環境持續優化，規模首破萬億

從政策環境來看，規劃利好頻出，用地和園區管理規范化，重點城市產業正加速向中高端轉型。從市場現狀來看，2019年全國148家產業地產商營業收入首次突破萬億，總部集中在一線及強二線，且集中布局5G、云計算、人工智能、文旅、智能制造、汽車、醫養健康七大新興產業。

2020年展望：

行業增勢可觀，新模式助力高質量發展

根據過去5年營業收入的平均增速12%，預計2020年全國148家產業地產商營業收入約1.15萬億。中長期政策仍以區域協調發展為方向，企業據此集中布局優質都市圈，中新獲IPO、招商REITs上市等助力園區融資渠道更加多元化，但招商能力和運營能力仍是產業地產企業的立身之本。未來，產業地產企業應積極響應國家號召，努力培育新產業、新業態、新模式，為我國經濟高質量發展和新型城鎮化注入新動能。

注：本文中2014-2018年全國148家產業地產商營業收入來自方升研究，2019-2020年數據為國新未來科學技術研究院預估數據，僅供參考。

美編：許園惠哲

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